Nuestro ordenamiento jurídico obliga a la comunidad de propietarios a intentar una solución extrajudicial con el vecino deudor, como fase previa al procedimiento judicial.
En caso de no tener éxito, el ordenamiento contempla un tipo de proceso mucho más rápido y más sencillo que los procedimientos convencionales, y que, sin llegar a juzgar el fondo del asunto, puede poner en marcha la maquinaria judicial cuando una parte (Empresa, Comunidad de Propietarios, etc.) exija a alguien el pago de una deuda.
Este es el proceso monitorio. Es un procedimiento especial para la reclamación de deudas, pero el art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal dota de ciertas peculiaridades al proceso monitorio que hace que éste sea una subespecialidad del general.
Tras su interposición en el juzgado, pueden darse 3 escenarios:
- A) Que el deudor pague, archivándose las actuaciones.
- B) Que el deudor no pague ni comparezca. En tal caso, se obtiene una resolución favorable. Hemos ganado.
- C) Que el Demandado se oponga. En este último caso, el asunto se resolverá, como ya he indicado, en uno de los dos procedimientos convencionales (juicio verbal o proc. Ordinario).
Pero en este artículo queríamos explicar las particularidades del proceso monitorio en las reclamaciones de deuda de las comunidades de propietarios a vecinos deudores.
1º El uso de este procedimiento requerirá la previa certificación del acuerdo de la junta de propietarios, aprobando la liquidación de la deuda y la notificación del acuerdo al propietario afectado. En efecto, establece la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que: “las obligaciones […se refiere a las deudas de los propietarios contra la Comunidad…] deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordare la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.
Asimismo, la utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios deudores.”
2º A la cantidad que se reclama, se le puede añadir los gastos del requerimiento previo de pago por la vía amistosa y extrajudicial. (Gastos del burofax en Correos, honorarios de abogado, etc.).
3º Si el deudor se opone, se podrá solicitar el embargo de bienes de éste.
4º Además, deberá pagar las costas (honorarios de abogado y procurador por el proceso judicial).
Y esta ha sido nuestra breve explicación de la reclamación de deudas en la comunidad de propietarios. Si tienen alguna duda, pueden plantearla en este hilo.
Gracias por la atención.
Preguntas frecuentes
¿Cómo funciona el proceso monitorio para reclamar cuotas impagadas en una comunidad de propietarios?
El proceso monitorio es un procedimiento judicial simplificado que permite a la comunidad de propietarios reclamar deudas de forma rápida. Requiere un acuerdo previo de la Junta de Propietarios que certifique la deuda, notificación al deudor y, si este no paga ni se opone en 20 días hábiles, se despacha ejecución directa. No es necesario celebrar juicio si el deudor no se opone, lo que lo convierte en la vía más eficaz para este tipo de reclamaciones.
¿Cuál es el plazo para reclamar cuotas impagadas en una comunidad de propietarios?
El plazo de prescripción para reclamar cuotas impagadas de comunidad es de 5 años, conforme al artículo 1966 del Código Civil. Este plazo se cuenta desde el momento en que la cuota debió ser abonada. Es importante que la comunidad actúe con diligencia y no deje pasar demasiado tiempo, ya que las cuotas más antiguas podrían prescribir mientras se reclaman las más recientes.
¿Quién paga las costas en un procedimiento de reclamación de cuotas comunitarias?
En el procedimiento monitorio de reclamación de cuotas de comunidad, si el deudor no se opone y se procede a la ejecución, las costas judiciales (honorarios de abogado y procurador) corren a cargo del propietario moroso. Además, conforme al artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, el deudor deberá abonar los intereses legales y los gastos derivados del requerimiento previo de pago.
¿Qué establece el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal sobre las deudas comunitarias?
El artículo 21 de la LPH establece un procedimiento especial para que las comunidades de propietarios puedan reclamar judicialmente las deudas por gastos comunes. Permite acudir al proceso monitorio con el certificado del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda, la notificación al deudor y el certificado del secretario con el visto bueno del presidente. También prevé la posibilidad de solicitar el embargo preventivo de bienes del deudor como medida cautelar.